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将来、自分の判断能力が衰えたとき、所有している不動産や預貯金はどうなるのだろうか。そんな不安を抱える高齢者の方は少なくありません。特にアパートなどの収益物件を所有している場合、管理や大規模修繕、あるいは売却といった重要な意思決定が必要になる場面が多く、対策を怠ると「資産凍結」の状態に陥るリスクがあります。

今回は、自身の意思がしっかりしているうちに長女と「任意後見契約」を締結し、認知症発症後にスムーズにアパートを売却、希望通りの介護施設入所を叶えたAさんの成功事例を詳しく解説します。

解決事例：80代Aさんが選んだ「将来への安心」

ご相談者であるAさん（80代・男性）は、長年経営してきたアパート等の収益物件を複数所有されていました。ご相談当時は非常にしっかりされており、日常生活に支障はありませんでしたが、「もし自分に万が一のことがあり、判断能力が低下してしまったら、これらの物件の管理や売却ができなくなり、家族に迷惑をかけるのではないか」という強い懸念をお持ちでした。

Aさんには同居している長女のBさんがおり、日頃から生活のサポートを受けていました。そこで当事務所からは、Aさんの意思能力が確かなうちに、将来の信頼できる代理人を決めておく「任意後見契約」の締結をご提案しました。

任意後見契約とは何か：自分らしく生きるための予約

任意後見制度は、本人が十分な判断能力を有している間に、将来判断能力が不十分になった場合に備えて、あらかじめ「誰に」「どのような事務を依頼するか」を契約で決めておく制度です。

任意後見と法定後見の決定的な違い

大きな違いは、「自分で選べるかどうか」という点です。

1. 法定後見制度：判断能力が低下した「後」に、家庭裁判所が後見人を選任します。親族が希望しても、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることが多く、本人の希望が反映されにくい側面があります。

2. 任意後見制度：判断能力がある「前」に、本人が後見人（任意後見受任者）を自由に選べます。また、どのような財産をどのように管理してほしいかという具体的な指示（代理権の範囲）も、契約の中でオーダーメイドに決めることが可能です。

Aさんのケースでは、「将来、介護施設に入るための資金が必要になったら、このアパートを売却してほしい」という具体的な希望を契約内容に盛り込みました。

公証役場での契約締結と任意後見監督人

任意後見契約は、法律によって「公正証書」で作成することが義務付けられています。Aさんと長女Bさんは、当事務所のサポートのもと、公証役場へ赴き任意後見契約を締結しました。この時点でBさんは「任意後見受任者（候補者）」となります。

契約締結から数年後、Aさんに認知症の症状が現れ、日常生活や金銭管理に支障が出るようになりました。ここでBさんは、家庭裁判所に対して「任意後見監督人の選任」を申し立てました。

任意後見監督人の役割

任意後見契約は、監督人が選任されて初めてその効力が発動します。監督人は、任意後見人が本人の財産を不適切に使い込んだりしないよう、第三者の立場でチェックする役割を担います。

Aさんのケースでも、家庭裁判所によって専門家（司法書士や弁護士等）が任意後見監督人に選任され、Bさんは正式に「任意後見人」としてAさんの財産管理を行う権限を得ることとなりました。

任意後見人による不動産売却の実務プロセス

任意後見監督人の就任後、Aさんの介護施設入所がいよいよ具体化してきました。入居一時金や月々の利用料を捻出するため、契約時の予定通りアパートを売却することになりました。

Bさんは任意後見人として、以下の手順で売却手続きを進めました。

1. 不動産査定と適正価格の把握

Bさんはまず、複数の不動産業者に査定を依頼しました。任意後見人は、本人の利益を守る義務があるため、市場価格とかけ離れた安値で売却することは許されません。複数の査定結果を比較検討し、適正な売却希望価格を決定しました。

2. 任意後見監督人への相談と合意

法定後見の場合、居住用不動産（自宅）を売却するには家庭裁判所の「許可」が必要です。一方、任意後見の場合は、基本的には契約内容に基づき任意後見人の判断で売却が可能です。 ただし、実務上は後見監督人に対して「売却の必要性」や「売却条件の妥当性」を事前に説明し、理解を得た上で進めるのが通例です。Bさんも監督人と綿密に連携し、Aさんの施設費用を捻出するためにこのタイミングでの売却がベストであることを共有しました。

3. 売買契約の締結と決済

買主との交渉が成立し、BさんはAさんの代理人として売買契約書に署名捺印を行いました。 決済当日、売却代金はAさん名義の口座に全額振り込まれました。この資金は、監督人のチェックを受けながら、Aさんの今後の生活費や施設費用として計画的に管理されることになります。

成功のポイント：なぜAさんは希望を叶えられたのか

今回の事例で、Aさんがスムーズに希望の施設に入所できた最大の要因は、「元気なうちに任意後見契約を結んでいたこと」に尽きます。

1. 資産凍結の回避

もし任意後見契約がなければ、Aさんの判断能力が低下した時点で不動産売却はストップしてしまいます。そこから法定後見の申立を行っても、後見人の選任までに数ヶ月の時間を要し、その間に希望していた施設の空きがなくなってしまう可能性もありました。

2. 家族による柔軟な管理

BさんはAさんの好みを熟知しており、どのような環境の施設を望んでいるかを理解していました。任意後見人として権限を持っていたことで、BさんはAさんの想いを尊重しながら、迅速に資金を準備することができました。

3. 収益物件特有のハードルをクリア

収益物件の場合、入居者との契約更新や設備の故障対応など、売却以外にも管理上の意思決定が頻繁に発生します。これらを法的な裏付けを持ってBさんが代行できたことは、資産価値を維持する上でも非常に大きな意味がありました。

司法書士法人としての提言：収益物件所有者が考えるべきこと

アパートやビルを所有しているオーナー様にとって、認知症は単なる病気の問題ではなく「事業継続の問題」です。

• 空室対策の募集活動ができない

• 大規模修繕の契約が結べない

• 融資の借り換えや条件変更ができない

• 相続税対策としての売買や組み換えができない

こうした事態を防ぐためには、任意後見契約だけでなく、必要に応じて「家族信託」などの手法を組み合わせることも検討すべきです。当事務所では、お客様の資産構成や家族構成、そして「将来どのようになりたいか」という想いを丁寧にヒアリングし、最適なリーガルサービスを提供しております。

まとめ：安心のセカンドライフへの第一歩

Aさんの事例は、適切な法的準備がいかに家族の負担を減らし、本人の尊厳を守るかを示す好例です。

「まだ早い」と思っている時こそが、最も確実な対策ができる時です。任意後見契約は、ご自身が築き上げてきた大切な財産を、信頼できる家族の手で守り抜くための「心のバトン」です。

不動産を所有されている方、将来の施設費用が気になる方、そしてご両親の財産管理に不安を感じているご家族の皆様。まずは一度、専門家である私共にご相談ください。複雑な手続きや公証役場との調整、そして将来の後見業務に至るまで、親身になってサポートさせていただきます。

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