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相続登記の義務化について～制度について専門家が紹介～

相続登記が義務化します！

登記が義務化となる背景や、放置した場合のデメリットなどを相続の専門家が解説します。

相続登記はなぜ義務化されるのか？

これまで、相続が発生した場合でも相続登記は義務ではなかったため、土地の評価が低かったり手続きが面倒だと感じた場合など相続登記を放置しているケースが多々ありました。

土地の所有者が把握できない

長い間、相続登記を放置していると、土地の所有者が誰なのかを把握ができないことも多々ありました。

土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分することが困難になる事が多く、周辺の土地の地価が下がったり景観が悪化したり、更には一部の所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題が起こってしまいます。

現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっており、所有者が分からない土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されることになりました。

登記義務化は2024年4月1日に施行されます！

これを踏まえ、以下では相続登記が義務化されることになった背景や改正におけるポイント、土地の所有者が取るべき対策についてお伝えさせて頂きます。

所有者不明の土地とは？

所有者不明の土地とは、国土交通省によると「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」を所有者不明の土地と定義しています。

通常、土地を相続した人は、相続登記（不動産の名義変更）をすることになっていますが、様々な事情で相続登記を放置しているケースが多くあります。

相続登記を放置してしまうケース

・日中は忙しくて市役所や法務局に行く時間がない

・相続人全員の同意を求めるなどの手続きが煩雑で司法書士費用もかかる

・相続人同士で揉めていて、誰が土地を相続するかが決まらない

・相続登記は義務ではないのでやる必要がないと思っている

これらの事情によって相続登記を放置することで、「土地の所有者を把握できない」、「名前が確認できたとしても居所がつかめない」という問題が増加している背景もあります。

法務省による不動産登記簿における相続登記がされていない土地調査をした結果（平成29年法務省調査）最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%という結果がでています。

更に、地籍調査における土地所有者等に関する調査（平成30年版土地白書114頁参照）では不動産登記簿のみでは所有者の所在が確認できない土地の割合は約20.1%と、長期間登記されていない土地は、現に所有者がわからなくなっているか、将来所有者がわからなくなる可能性が高いと考えられます。

所有者不明の土地があることのデメリットとは？

ここからは、所有者不明の土地を所有することでどんなデメリットがあるのか解説致します。

①土地の売却ができない

相続登記や住所変更登記が放置されていて登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は危険を感じて取引に応じてくれない可能性が高いです。

不動産を売却する場合は、必ず相続登記をした上で売却を進める必要があります。

②所有者不明の土地は有効活用しづらい

土地を取得したり利用したりするときは、所有者の同意が必要になります。

登記簿から所有者が判明しない所有者不明の土地は、主に下記の2点で土地の有効活用の妨げになっています。

①所有者の探索に手間がかかる

②所有者の同意を得るのに手間がかかる

相続登記が行われないことで所有者不明になっている土地は、亡くなった人が登記簿上の名義人となっています。

法律上は、所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続するため、名義人の相続人を探し出す必要があります。

名義人の相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要で、もし相続人が死亡していれば、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得しなければなりません。

相続人の探索や戸籍収集には時間と費用がかかり、これらの負担が土地の有効活用の妨げになっています。

また、所有者不明の土地の実質的な所有者（名義人の相続人）を探し出したとしても、次にこれらの相続人の全員と交渉して同意を得る必要があります

長期間にわたり相続登記が行われなかった場合は、相続人が十数人に及ぶこともあります。このような場合、すべての相続人の同意を得ることは極めて困難です。

③正しく相続ができないケースもあります

数代にわたって相続登記が放置されているケースでは、被相続人となる人の相続登記が放置されている物件の共有持ち分を保有していたとしても、どれくらいの持分なのか不動産登記簿から確認できません。

また、実際にはそもそも持分を保有していない可能性もあります。

遺言書を書いたが場合でも、相続対象となる財産を正しく指定できないことから、遺言の内容の一部が無効になってしまうこともあり、場合によっては遺言全体が無効になってしまう可能性も出てきてしまいます。

相続登記の義務化前でも手続きを放置することによるリスクとは？

相続登記義務化は2024年4月からですが、すでに放置している不動産がある場合は注意が必要です。

登記手続きを放置するリスクを解説します。

①相続人が増えすぎて合意形成が難しくなる

不動産相続登記を行っていないと、不動産の名義人は明治時代や大正時代など何世代も前の方になったままということも少なくありません。名義人から相続を受ける時点では数人の相続人しかいなかったとしても、何世代も経ることで相続人の人数はどんどん増えていきます。

そして、不動産の相続登記をするためには、相続人全員の実印が必要です。

未成年や海外在住者、認知症などで意思表示が難しい方など、実印を集める作業だけでも多大な時間と労力を要します。

名義人死亡時には相続人が決定していたとしても、昔のことであれば確認も難しいため、トラブルが発生することも珍しくないのです。

②登記に必要になる書類の取得が困難になる

不動産相続登記の手続きには、以下の書類が必要です。

・不動産の名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要

・住民票の除票または戸籍の附票

（名義人の最後の氏名や住所が登記記録と異なる場合や、名義人の本籍が登記記録の住所と異なる場合）

手続きに必要な住民票の除票や戸籍の附票の保存期間は5年と定められていて、名義人死亡から5年以上が経過してしまうと、書類が入手困難になります。

不動産相続登記は一般の方でも手続きができますが、住民票の除票や戸籍の附票といった書類が揃わない状態で相続登記をするには、司法書士など専門家の依頼が必要になり、費用がかかってしまいます。

③不動産の売却ができない

不動産の売却は、不動産の名義人でなければできません。

いざ売却をしたいとなっても、相続人全員の合意が得られなかったり、手続きに必要な書類の入手が困難で手続きができなかったりと、売却までに膨大な時間や労力を費やすことになります。

相続登記の義務化に伴う改正ポイント

相続登記の義務化に伴う改正ポイントは下記の通りです。

・相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしないと10万円以下の過料の対象となる

・遺産分割後の名義変更登記も義務化される

・遺産分割がまとまらず相続登記をできない場合、相続人であることを申告すれば相続登記をする義務は免れる。

※その場合には、法務局（登記官）が登記簿に申告をした者の氏名住所などを記録する（相続人申告登記（仮称））。

・相続人に対する遺贈や法定相続登記後の遺産分割による名義変更が簡略化され、不動産を取得した者からの申請で名義変更ができる。

・住民基本台帳ネットワークシステムで、法務局（登記官）が登記簿上の所有者が死亡していること把握した場合には、所有者が死亡していることを登記簿に記録することができる。

相続登記の義務化

不動産の相続が発生した際は、相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から３年以内に不動産の名義変更登記をしなければなりません。

これは、遺言などの遺贈により所有権を取得した者も同様です。

遺産分割後の名義変更登記も義務化される

相続人間の遺産分割がまとまらず、すぐに相続登記ができないときは民法で定める法定相続人が法定相続分で登記を行うことにより、当初の義務を免れることができます。

しかし、そのままだと法定相続分に従って、不動産の共有をすることになってしまいます。

そこで、法定相続分による相続登記後、遺産分割協議を行うことにより遺産分割で取得した相続人は、相続した不動産の相続登記（名義変更）を行う必要があります。

この遺産分割による名義変更においても、遺産分割の日から３年以内に登記をすることが義務づけられます。

しかし、義務を免れるために上記の法定相続分での登記手続きを行うことには、手間とコストがかかります。

そこで、遺産分割がまとまらず速やかに相続登記をできない場合には、相続人であることを申告すれば相続登記をする義務は免れる制度（相続人申告登記（仮称））が設けられました。

この制度が利用された場合には、法務局（登記官）が登記簿に申告をした者の氏名住所などを記録します。

義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化

これまで、相続人に対して相続財産の一部を遺贈する内容の遺言があった場合には、不動産の遺贈を受ける者以外に法定相続人全員（遺言執行者がいるときは遺言執行者）の協力がないと遺贈による名義変更手続きができませんでした。

協力をしない相続人等がいると義務を履行できないため、改正後は遺贈による名義変更は、不動産の遺贈を受ける者が単独で申請することができるようになります。

また、法定相続分による相続登記後、遺産分割による名義変更登記も、他の相続人の協力がなければ名義変更ができなかったのが、法改正により、不動産を取得した者の単独で申請することができるようになります。

法務局が住基ネットで把握した死亡情報を登記できる

住民基本台帳ネットワークシステムで、法務局（登記官）が登記簿上の所有者が死亡していることを把握した場合には、法務局（登記官）の判断で所有者が死亡していることを登記簿に記録することができます。

あくまで死亡情報のみを記録するのみで、その相続登記の義務は免れることはできません。

登記を放置していた不動産は義務化の対象？

今回の法改正では、現時点で既に相続登記がされていない不動産についても、義務化が検討されているようです。

その場合、相続が発生したときに相続登記をしていなかった人全員が、法改正後に相続登記を義務化される対象になります。

まずは、ご自身がその対象になっているのかどうかを確認することをおススメします。

現在の登記を調べる方法としては、法務局に行けば不動産登記の全部事項証明書を取得することができます。また、インターネットで登記情報を取得できるサービスもあります（有料）。

相続登記をしているかどうか分からない方は、今のうちに調べておくと良いでしょう。

未登記の不動産があるなら今のうちに対策を

土地を相続したときにすぐに相続登記をしておかなければ、所有者自身にも次のようなデメリットがあります。

・相続した不動産が自分の意志で売却したり、担保に入れたりできなくなる

・相続人の中に借金がある人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある

・相続登記の義務化以降に相続があれば子や孫に迷惑をかけてしまう

相続登記が義務化される前であっても、土地を相続したときはできるだけ早く相続登記をすることをおすすめします。

相続登記は専門家に依頼しなくても自分で手続きをすることができますが、日中は忙しくて法務局や市役所に行けない方や相続人が多い方などは手続きに多くの手間がかかります。

自分で手続きをすることが難しい場合や時間がない方や何代にも渡って相続登記をしてない場合は相続登記の専門家である司法書士に依頼することをおススメします。

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